不動産の名義変更・登記
不動産（土地・建物）の名義変更について説明します。
相続が起こった場合、被相続人名義の不動産登記簿を、相続人名義に変える手続きをしなくてはなりません。
これは、遺産分割協議が終わっていない場合、進める事は出来ません。
この手続を、不動産名義変更の手続きといいます。
なお、不動産の名義を変更しなかったために、トラブルや事件に巻き込まれてしまうケースもありますので、速やかに名義変更の手続きを行って下さい。
※法律で不動産は時効取得が可能となっています。ですから、相続した土地や建物が悪意でも善意でも、一定期間の間、他人に占有されていると他人の財産となってしまうのです。 また、この占有を解除するにも、法的な手続きを踏まなくては自分の土地であっても、反対に訴えられてしまいます。
不動産の名義変更の大きな流れは以下になります。
- 遺産分割協議書で、相続財産の分割方法を正式に決定する
- 登記に必要な書類を収集する
- 登記申請書を作成する
- 法務局に申請する
※間違いなく不動産登記を進めるために、専門家である司法書士にご依頼いただくことをお勧め致します。
手続きのすすめ方
手続の進め方について、詳しくご説明いたします。
登記に必要な書類は、どのように遺産分割の協議が行われたかによって必要な書類が異なってきます。
具体的には以下の通りです。
法定相続人が一人の場合、または法定相続分で相続をする場合
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 法定相続人の戸籍謄本
- 法定相続人の住民票
- 相続する不動産の固定資産税評価証明書
書類は、市区町村役場で取得することができますが、東京２３区の不動産についての固定資産税評価証明書は都税事務所で取得しなければなりません。
遺産分割協議で決めた割合で相続をする場合
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 法定相続人の戸籍謄本
- 法定相続人の住民票
- 相続する不動産の固定資産税評価証明書
- 法定相続人の印鑑証明書
- 遺産分割協議書
遺産分割協議書については、遺産分割のページで作成した協議書をそのまま使用することができます。
申請書の作成
登記の申請書の作成については状況によって複雑に変化するものなので、詳細の解説は控えさせていただきます。 わからないことは何でも船橋千葉相続手続きサポートオフィスにご質問下さい。
登記の申請は、登記の申請書に集めた書類をクリップで止めて、相続する不動産を管轄とする法務局（登記所）に登記の申請をいたします。
提出した書類に不備がなければ１週間くらいで登記が完了し、不動産の名義変更が完了します。
登記を申請する際には税金（登録免許税）の納付が必要になります。 なお、そのときに必要になる税金（登録免許税）は、
固定資産税評価証明に記載されている不動産の価格に１０００分の４を乗じた価格となります。
土地を分けてから登記する場合
相続人で、土地を複数の土地に分ける場合には、相続の登記の申請をする前に、その土地を物理的に分ける手続きをする必要がでてきます。
この場合には地積測量を行い、１つの土地を複数の土地に分ける手続き（土地分筆登記）の申請が必要になります。
その手続きのあとに各相続人名義に相続の登記を申請することになります。
※表題登記（表示の登記）については土地家屋調査士の分野となりますので、分筆等の場合は専門家をご紹介させていただきます。
相続不動産の売却について
相続した不動産は、相続登記が完了していないと売却できません。
登記名義人が被相続人（亡くなった方）のままだと、現在の所有権者が確定できないからです。
原則として、相続財産は相続人の共有物となりますから、特定の相続人が「自分が相続した」と言って売却しようとしても、他の相続人全員の同意が得られていなければ（遺産分割協議書等が必要）、本当の所有者（売主）の意思であるとは言えません。
したがって、その不動産の現在の所有者（売主）を確定するために、相続登記が必要となります。
相続登記をおこなうためには、被相続人の生まれたとき以降の戸籍謄本等で、その不動産を相続する権利を持つと考えられる法定相続人全員を確定しなければなりません。
そのうえで、被相続人の遺言による指定がないときには、その不動産を相続する人と持分を決定します。
この場合、法定相続分で共有として登記する以外の方法を選択するには、相続人全員による遺産分割協議書の作成が必要となります。
このような手続きを経て、相続登記を行うこととなりますので、相続した不動産の売却を検討される時は、早めに準備をする必要があります。
なお、遺言がある場合は、以上のような手続きが不必要になる場合があります。
その遺言の有効性や、遺留分等について注意しておく点があるため、事前に法律家に相談されることをおすすめします。
また、売却する際に譲渡益が出る場合には、所得税・住民税が課税されますが、取得した相続人の諸条件により、居住用の特別控除や軽減税率の特例等が適用できることもあります。
その反面、売却により得た金銭を他の相続人に分ける際には、贈与税の対象となる場合もありますので、遺産分割については総合的に判断しなくてはいけません。
ここの判断は、一般の方では難しいと思います。